Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma
PTS ohjaa taloyhtiön kunnossapitoa vuosia eteenpäin
Kunnossapitosuunnitelma (PTS), huoltokirja sekä kuntoarviot, energiakatselmukset ja muut selvitykset auttavat tunnistamaan korjaustarpeet ajoissa, suunnittelemaan toimet järkevässä järjestyksessä ja varautumaan kustannuksiin. Yhdessä ne tukevat hallituksen ja isännöitsijän päätöksentekoa, parantavat energiatehokkuutta ja varmistavat kiinteistön arvon ja asumismukavuuden säilymisen pitkällä aikavälillä.
Kunnossapitosuunnitelma, jota kutsutaan myös pitkän tähtäimen suunnitelmaksi (PTS), perustuu teknisiin selvityksiin sekä taloteknisten järjestelmien käyttöikäarvioihin. Tyypillisesti PTS laaditaan taloyhtiön teettämän kuntoarvion pohjalta vähintään kymmenelle vuodelle.
Ajantasainen PTS toimii hyvänä pohjana asunto-osakeyhtiölain mukaiselle kunnossapitotarveselvitykselle, joka on hallituksen kirjallinen käsitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden ajaksi. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.
Huoltokirjassa määritellään säännölliset huoltotoimet
Huoltokirja laaditaan yhdessä huoltoyhtiön kanssa. Siihen kirjataan säännölliset ja kiinteistön kuntoa ylläpitävät huoltotoimenpiteet, kuten ilmanvaihtojärjestelmän suodattimien vaihto ja kattokaivojen puhdistus. Samassa yhteydessä on hyvä määritellä huoltotöiden vastuut eli mitkä työt ovat osakkaiden ja mitkä taloyhtiön vastuulla sekä tarvitaanko vastuunjakoon muutoksia. Huoltokirja on ollut pakollinen vuoden 2000 jälkeen valmistuneissa asuinrakennuksissa.
Selvitykset ja tarkastukset PTS:n tukena
Korjaustarpeiden tunnistamiseen ja toimenpiteiden aikatauluttamiseen voi käyttää monia menetelmiä. Alla olevassa listassa esitellään taloyhtiöiden yleisimmin käyttämät menetelmät sekä niiden keskeiset lähteet. Työkalut auttavat hallitusta ja isännöintiä arvioimaan kiinteistön elinkaaren, suunnittelemaan investointeja, seuraamaan kulutusta sekä dokumentoimaan kaikki olennaiset havainnot ja päätökset.
Kuntoarvio
Kuntoarviossa selvitetään pääasiassa aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti, rakenteita ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin, taloyhtiön vastuulla olevien tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kunto. Kuntoarvion tekee työryhmänä rakenne-, LVIA- ja sähköasiantuntijat.
Kuntoarvio suositellaan:
- tehtäväksi ensimmäisen kerran, kun rakennus on 10 vuotta vanha
- päivitettävän 5–7 vuoden välein.
Kuntoarvion yhteydessä asiantuntijat määrittävät rakennuksen kunnossapito- ja korjaustarpeet ja havaittujen tarpeiden perusteella laativat kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTS-ehdotus) seuraavalle 10 vuodelle. Kuntoarviota ja PTS-ehdotusta voidaan hyödyntää rakennuksen huoltokirjan, kunnossapitosuunnitelman (PTS) ja asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa.
Kuntoarvion toteuttamisen vaiheet
- Perustietojen keräys, esimerkiksi aiemmin toteutettu kuntoarvio, kulutustiedot, isännöitsijätodistus ja piirustukset.
- Asukaskyselyn tekeminen. Tämän yleensä toteuttaa kuntoarvion toteuttava yritys.
- Asiantuntijat tekevät kohteella sovitussa laajuudessa aistinvaraisen tarkastuksen laitteistoihin ja rakennusosiin.
- Asiantuntijat kirjoittavat kuntoarvioraportin ja laativat PTS-ehdotuksen kustannusarvioineen taloyhtiölle.
Taloyhtiön energiakatselmus
Energiakatselmuksen tuloksia voidaan hyödyntää taloyhtiön energiatehokkuuden parantamisessa sekä käytön ja ylläpidon keinoin että osana korjaushankkeita.
Energiakatselmukseen sisältyy:
- lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja veden kulutustietojen analysointi,
- teknisten järjestelmien toiminnan ja kunnon arviointi,
- sisäilmasto-olosuhteiden arviointi, esimerkiksi mittaamalla sisälämpötiloja ja
- toimenpidesuositusten esittäminen vaikutuksineen ja takaisinmaksuaikoineen.
Energiakatselmuksen toteuttamisen vaihteet
Energiakatselmuksen toteutuksen vaiheet:
- Taloyhtiön perustietojen keräys, kuten kulutustiedot, korjaushistoria ja kuntoarvio.
- Asiantuntija tekee kohdekäynnin, jossa arvioi järjestelmien toiminnan ja kunnon sekä tarkastelee sisäilmasto-olosuhteita esimerkiksi mittaamalla sisälämpötiloja.
- Tulosten analysointi sekä raportointi taloyhtiölle.
Taloyhtiön energiatarkastus
Taloyhtiö voi saada riittävät tiedot energiatehokkuuden parantamisen mahdollisuuksista energiakatselmusta kevyemmällä selvityksellä. Taloyhtiön energiatarkastus on kevyt LVI-tekninen selvitys energiatehokkuustoimien tunnistamiseksi, jossa asiantuntija tarkastelee ja analysoi muun muassa kulutustietoja ja LVI-laitteistojen kuntoa. Taloyhtiö saa raportin asiantuntijan havainnoista ja toimenpidesuosituksista.
Tutustu tarkemmiin taloyhtiön energiatarkastuksen sisältöön.
Lämpökamerakuvaus
Lämpökamerakuvauksella selvitetään rakenteita rikkomatta ilma- ja lämpövuotokohdat, eli löytää puutteet eristeissä tai muut kylmäsillat. Lämpökamerakuvaus vaatii selkeän lämpötilaeron sisä- ja ulkoilman välillä ja siksi kuvaus toteutetaan lämmityskaudella. Lämpökamerakuvauksella voidaan tarkastella myös sähköjärjestelmien kuntoa, kuten sähköjohtojen ja -järjestelmien lämpenemistä. Taloyhtiö saa raportin tehdyistä havainnoista.
Kuntotutkimus
Kuntotutkimuksessa selvitetään yleensä rakenteita rikkovilla menetelmillä tietyn rakennusosan kuntoa tai mahdollisen havaitun vaurion laajuutta.
Tyypillisiä rakenneosia, joihin kuntotutkimus kohdistuu:
- julkisivu: esimerkiksi julkisivussa olevan rappauksen irtonaisuus (niin sanottu kopo-kartoitus) ja betonirakenteiden kunto,
- parvekkeet: betonirakenteiden kunto,
- vesi- ja viemärilaitteet, salaojajärjestelmät: syöpymät putkistoissa, painumat ja muut vauriot,
- sisäilmaston haitta-aineisiin liittyvät tarkemmat tutkimukset: rakenneavaukset seinärakenteisiin, sisäolosuhteiden seuranta.
Rakennuksen tutkittavasta osasta voidaan ottaa näytteitä jatkotutkimuksia varten, jolloin saadaan tarkempaa tietoa kunnosta tai vauriosta. Kuntotutkimuksen avulla pystytään määrittelemään tarkemmin mahdollisesti tarvittavan korjauksen laajuus. Lopputuloksena tilaaja saa raportin, johon on koottu tutkimuksen tulokset sekä korjausehdotus kustannusarvioineen.
Hissin määräaikaistarkastus
Henkilöhissin määräaikaistarkastus on hissin toiminnallisuuden ja turvallisuuden tarkastus, jossa hissitarkastaja varmistaa myös, että laite on huollettu ohjelman mukaisesti. Määräaikaistarkastus tulee tehdä ensimmäisen kerran kahden vuoden aikana käyttöönotosta ja siitä eteenpäin joka toinen vuosi.
Laitteen haltija, esimerkiksi taloyhtiö, on vastuussa siitä, että määräaikaistarkastukset tehdään. Tarkastaja kiinnittää hissikoriin tarkastustarran, josta käy ilmi milloin tarkastus on tehty ja seuraavan tarkastuksen ajankohta.
Energiatodistus
Energiatodistus on työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun myynti- ja vuokraustilanteessa. Energiatodistus tehdään uudisrakennuksille rakennuslupavaiheessa ja olemassa oleville rakennuksille energiatodistus tarvitaan myynti- tai vuokraustilanteessa.
Energiatodistuksen hankinnasta vastaa taloyhtiö, ja se tehdään aina koko rakennukselle, ei yksittäiselle asunnolle. Energiatodistuksen voi pyytää esimerkiksi isännöitsijältä tai taloyhtiön hallitukselta. Energiatodistuksen laatii aina pätevöitynyt energiatodistuksen laatija.
Energiatodistus perustuu rakennuksen viralliseen käyttötarkoitukseen ja vakioituun käyttöön. Vertailun kohteena on siten vain itse rakennus, eivät rakennuksen sen hetkiset käyttäjät. Energiatodistuksessa ilmoitettu energiatehokkuusluokka perustuu laskettuun kulutukseen. Toteutunut energiankulutus ilmoitetaan, jos se on tiedossa.
Tärkeä osa energiatodistusta ovat ammattilaisen laatimat säästösuositukset, joiden avulla rakennuksen energiatehokkuutta voidaan parantaa. Energiatodistus on voimassa kymmenen vuotta sen antopäivästä.