Kiinteistön lämmitysjärjestelmän uudistaminen – näin etenet
Toimiva ja energiatehokas lämmitys on tärkeä osa hyvää asumista ja rakennusten käyttöä. Taloyhtiöissä ja muissa kiinteistöissä oikein ajoitetuilla uudistuksilla voidaan parantaa asumismukavuutta ja rakennuksen käyttöolosuhteita, pienentää lämmityskustannuksia ja varmistaa lämmityksen luotettava toiminta myös tulevaisuudessa. Samalla on mahdollisuus parantaa kiinteistön energiatehokkuutta, vähentää ilmastovaikutuksia ja tukea kiinteistön arvon säilymistä.
Lämmitysjärjestelmän kuntoa ja toimivuutta seurataan osana normaalia kiinteistönpitoa. Korjaus- ja uudistustarpeet kannattaa ennakoida suunnitelmallisesti. Pitkän tähtäimen suunnitelmassa eli PTS:ssä pitäisi olla arvio järjestelmän tai sen keskeisten osien tulevista kunnostus- ja uudistamistarpeista sekä niiden ajoittumisesta. Arviota tarkennetaan esimerkiksi huoltokirjan, kuntoarvioiden, energiankulutuksen ja muun seurannan avulla.
Tunnista tarpeet kiinteistön lämmitysjärjestelmän uudistamiseen
Tunnista muutokset ja oireet, jotka kertovat kiinteistön lämmitysjärjestelmän uudistamisen olevan ajankohtaista
PTS:ssä mainittujen ajankohtien lisäksi lämmitysjärjestelmän kuntoa ja toimintaa kannattaa seurata säännöllisesti. Järjestelmän toiminnassa havaitut muutokset tai äkillisesti kasvanut energiankulutus voivat olla syy selvittää sen kuntoa ja uudistamistarvetta arvioitua nopeammin.
Tarkempi selvitys voi olla ajankohtainen myös silloin, kun järjestelmän kunnosta tai jäljellä olevasta käyttöiästä ei ole riittävästi tietoa. Lämmitysjärjestelmän kunnon, toiminnan ja energiankulutuksen selvittämisessä voi käyttää apuna LVI- tai energia-alan asiantuntijaa. Selvityksen laajuus kannattaa valita tilanteen mukaan: joskus riittää järjestelmän toiminnan ja kulutustietojen tarkastelu, kun taas järjestelmän kunnon tai uudistamistarpeen arviointi voi edellyttää tarkempia tutkimuksia ja mittauksia.
Tietoja lämmitysjärjestelmästä ja sen kunnosta voi olla saatavilla esimerkiksi energiatodistuksesta tai kiinteistössä suoritetusta energiakatselmuksesta tai -katsastuksesta. Taloyhtiön energiatarkastus on kevyt ja edullinen energiaselvitys, johon asiantuntija kerää tietoa kiinteistöllä tekemistään havainnoista, mittauksista ja kulutustiedoista.
Kun lämmitysjärjestelmän uudistaminen lähestyy, kannattaa samalla tarkastella suunniteltuja korjauksia ja energiatehokkuustoimia sekä niiden vaikutusta lämmitysjärjestelmään. Selvitysten perusteella PTS:ää voidaan tarvittaessa tarkentaa ja toimenpiteet vaiheistaa tarkoituksenmukaisesti.
Milloin lämmitysjärjestelmän tilannetta kannattaa selvittää tarkemmin?
- Järjestelmän kunnosta tai jäljellä olevasta käyttöiästä ei ole riittävästi tietoa tai PTS:ssä arvioitu kunnostus- tai uudistamistarve lähestyy.
- Kiinteistössä suunnitellaan muita merkittäviä korjauksia tai energiatehokkuustoimia, jotka voivat vaikuttaa lämmityksen tarpeeseen tai järjestelmän mitoitukseen.
- Lämmityskustannukset kasvavat tai energiankulutus on aiempaa suurempaa ilman selvää syytä.
- Vikoja ja huoltotarpeita tulee aiempaa useammin tai varaosien saatavuus vaikeutuu.
- Lämmitys toimii epätasaisesti tai huonosti. Jos huoneistojen kylmyyttä korjataan nostamalla lämmityskäyrää, energiankulutus kasvaa.
- Lämmintä käyttövettä ei tule riittävästi.
- Tekninen tila kuumenee poikkeavasti, mikä voi kertoa lämpöhäviöistä.
Lämmitysjärjestelmän nykytila ja uudistamisen tavoitteet
Selvittäkää ensin lämmitysjärjestelmän nykytila. Olennaisia lähtötietoja ovat lämmön, sähkön ja veden kulutus useammalta vuodelta sekä järjestelmän ikä, kunto ja toiminta.
Lämmitysjärjestelmä koostuu eri-ikäisistä osista, joiden kunto ja jäljellä oleva käyttöikä voivat vaihdella. Isännöitsijä tai kiinteistön omistaja voi tarkastaa eri osien teknisen käyttöiän esimerkiksi Rakennustiedon kortistosta.
Lämmitysjärjestelmän uudistaminen on myös hyvä hetki tarkastella taloyhtiön tai muun kiinteistön omistajien ja käyttäjien tavoitteita ja tulevia tarpeita. Lämmitysratkaisut tehdään vuosikymmeniksi, joten ne vaikuttavat pitkälle tulevaisuuteen. Pohtikaa vastauksia ainakin näihin kysymyksiin:
- Mitä korjauksia ja energiatehokkuustoimia on tulossa ja miten ne voivat vaikuttaa lämmityksen tarpeeseen?
- Miten kiinteistön energiatehokkuutta voisi parantaa?
- Onko suunnitteilla sähkönkulutusta lisääviä uudistuksia, esimerkiksi jäähdytyksen lisääminen tai sähköautojen latauspisteiden rakentaminen?
- Onko kiinteistön tai sen tilojen käyttötarkoitukseen tulossa muutoksia?
Tavoitteita tarkennetaan myöhemmin hankkeen suunnittelussa. Tässä vaiheessa olennaista on tunnistaa sellaiset muutokset ja tavoitteet, jotka voivat vaikuttaa lämmitysratkaisun valintaan tai mitoitukseen
Asukkaat, osakkaat ja käyttäjät ajoissa mukaan
Taloyhtiön asukkaiden ja kiinteistön käyttäjien havainnot voivat olla tärkeä osa lähtötilanteen selvittämistä. Esimerkiksi huoneistojen tai toimitilojen lämpötiloihin tai lämpimän käyttöveden riittävyyteen liittyvät kokemukset auttavat tunnistamaan ongelmia, jotka eivät välttämättä näy pelkistä kulutus- ja huoltotiedoista.
Osakkaille ja omistajille kannattaa kertoa ajoissa, miksi lämmitysjärjestelmän tilannetta selvitetään ja miten työ etenee. Tässä vaiheessa ratkaisuja ei tarvitse vielä olla. Olennaista on, että omistajat ja käyttäjät tietävät hallituksen selvittävän vaihtoehtoja ja tiedottavan jatkotoimista.
Mitkä lämmitysratkaisut voivat sopia taloyhtiöösi?
Taloyhtiölle sopivaan lämmitysratkaisuun vaikuttavat monet kiinteistön ominaisuudet ja paikalliset olosuhteet. Nykyinen lämmitysjärjestelmä, lämmönjakotapa, energiankulutus, tontti ja tekniset tilat voivat rajata vaihtoehtoja. Myös alueella tarjolla olevat energiaratkaisut vaikuttavat siihen, mitä vaihtoehtoja kannattaa selvittää tarkemmin.
Ratkaisuissa on eroja myös käytön, huollon ja ylläpidon kannalta. Taloyhtiö voi vastata niistä itse tai hankkia niitä palveluna. Siksi vaihtoehtoja kannattaa tarkastella myös sen mukaan, millaista vastuuta ja vaivattomuutta taloyhtiö lämmitykseltään haluaa.
Kaukolämpö
Jos kiinteistö on jo kaukolämmössä, lämmönjakokeskuksen uusiminen on luonteva hetki arvioida, jatketaanko kaukolämmössä vai selvitetäänkö samalla muita lämmitysratkaisuja.
Lämmöntuotannosta ja kaukolämpöverkon ylläpidosta vastaa kaukolämpöyhtiö. Taloyhtiön vastuulla on oman lämmönjakokeskuksen ylläpito. Osa kaukolämpöyhtiöistä tarjoaa myös lämmönjakokeskusta tai sen ylläpitoa palveluna.
Jos kiinteistö ei ole kaukolämmössä, liittymismahdollisuus ja ehdot kannattaa selvittää paikalliselta kaukolämpöyhtiöltä. Jos kaukolämpöverkkoa ei ole lähellä, verkon laajentamisen mahdollisuus ja kustannukset on selvitettävä kaukolämpöyhtiöltä. Kannattavuuteen vaikuttavat muun muassa verkon rakentamiskustannukset ja kiinteistön lämmöntarve.
Kaukolämpöyhtiöt noudattavat pääsääntöisesti yleisiä sopimusehtoja, jotka yhtenäistävät ja selkeyttävät palvelun sisältöä. Liittymishinnat, hinnoittelumallit ja käyttökustannukset vaihtelevat eri kaukolämpöyhtiöissä ja -verkoissa ja vaikuttavat ratkaisun kustannuksiin. Liittymis- ja käyttökustannukset on selvitettävä paikallisesti.
Soveltuvuutta tukee
- Taloyhtiö on jo liittynyt kaukolämpöön.
- Kaukolämpöverkko sijaitsee kiinteistön lähellä tai sen rakentaminen on suunnitteilla.
- Kaukolämpö on taloyhtiölle helppokäyttöinen lämmitysratkaisu.
Soveltuvuutta voi rajoittaa
- Kaukolämpöverkkoa ei ole alueella.
- Verkon laajentaminen kiinteistölle ole mahdollista tai taloudellisesti tarkoituksenmukaista.
Maalämpö
Maalämmössä rakennuksen lämmitykseen hyödynnetään maaperään, kallioon tai vesistöön varastoitunutta lämpöä. Olennaista on selvittää, voidaanko kiinteistössä toteuttaa tarvittavat energiakaivot tai muu lämmönkeruu sekä onko lämpöpumppulaitteistolle riittävästi tilaa.
Kiinteistö voi hankkia maalämpöjärjestelmän omana investointina tai palveluna, jolloin palveluntarjoaja omistaa laitteet ja vastaa laaditun sopimuksen mukaisesti esimerkiksi lämmöntuotannosta, huolloista ja ylläpidosta.
Soveltuvuutta tukee
- Tontilla on tilaa ja energiakaivojen poraaminen on mahdollista.
- Kiinteistön teknisissä tiloissa on riittävästi tilaa lämpöpumppulaitteistolle.
- Lämmönjako toimii riittävän matalalla lämpötilalla. Esimerkiksi lattialämmitys soveltuu hyvin lämpöpumpun yhteyteen.
- Kiinteistöön halutaan myös jäähdytys.
- Kiinteistössä on jo tai suunnitellaan aurinkosähköjärjestelmää, jolloin paneeleilla tuotettua sähköä voidaan tehokkaasti ohjata maalämpöjärjestelmän käyttöön. Ratkaisu voi parantaa molempien järjestelmien kannattavuutta.
Soveltuvuutta voi rajoittaa
- Pohjavesialue, maanalaiset rakenteet, tontin koko tai omistussuhteet tai kunnan määräykset voivat rajoittaa energiakaivojen toteuttamista.
- Maaperän ja kallion ominaisuudet voivat vaikeuttaa toteutusta ja kasvattaa poraus- tai louhintakustannuksia.
- Maalämpöjärjestelmä tarvitsee teknisissä tiloissa enemmän tilaa kuin kaukolämpölaitteisto.
- Suuri sähkötehon tarve kovilla pakkasella lisää sähkönkulutusta ja energiakustannuksia.
- Kiinteistön sähköliittymän ja sähköjärjestelmän kapasiteetti ja kunto voi edellyttää muutoksia.
Hybridilämmitys
Hybridilämmityksessä kaksi tai useampi lämmitysmuotoa täydentävät toisiaan. Eri järjestelmiä voidaan käyttää esimerkiksi eri vuodenaikoina, lämmitystarpeen tai energian hinnan mukaan. Päälämmitysjärjestelmää täydentäviä ratkaisuja ovat esimerkiksi ilma-vesilämpöpumppu ja poistoilmalämpöpumppu.
Soveltuvuutta tukee
- Nykyistä kauko-, öljy- tai muuta lämmitystä voidaan edelleen hyödyntää uuden ratkaisun rinnalla.
- Yhdellä järjestelmällä voidaan kattaa suuri osa lämmöntarpeesta ja toisella täydentää sitä suuren lämmitystehon tarpeen tai kalliin sähkön aikana
- Rinnakkaiset lämmönlähteet voivat lisätä joustavuutta erilaisissa käyttö- ja häiriötilanteissa.
Soveltuvuutta voi rajoittaa
- Useamman järjestelmän yhdistäminen tekee kokonaisuudesta monimutkaisemman ja vastuu kokonaisuuden toiminnasta jää usein kiinteistölle.
- Ratkaisun toimivuus ja kannattavuus riippuvat siitä, miten eri järjestelmät mitoitetaan ja miten niitä käytetään yhdessä.
Ilma-vesilämpöpumppu (IVLP)
Ilma-vesilämpöpumppu ottaa lämpöenergiaa ulkoilmasta ja siirtää sitä rakennuksen vesikiertoiseen lämmitysjärjestelmään. Suuremmissa kiinteistöissä sitä käytetään yleensä muun lämmitysjärjestelmän rinnalla. Ilma-vesilämpöpumppu voi olla vaihtoehto esimerkiksi silloin, kun maalämpöä ei voida toteuttaa.
Soveltuvuutta tukee
- Soveltuu yleensä pieniin ja keskisuuriin kiinteistöihin, joissa on hyvä energiatehokkuuden taso.
- Lämmönjako toimii riittävän matalalla lämpötilalla, esimerkiksi lattialämmitys soveltuu hyvin.
- Maalämpöä ei voida kohteessa hyödyntää.
- Leudompi ilmasto parantaa järjestelmän hyötysuhdetta.
Soveltuvuutta voi rajoittaa
- Pumpun teho ei riitä kattamaan lämmitystä kovilla pakkasilla, jolloin lämmitystarve on suurimmillaan.
- Kiinteistön suuri lämmitystehon tarve.
- Kylmät olosuhteet voivat heikentää kannattavuutta
- Ulkoyksiköiden sijoittamisessa on otettava huomioon muun muassa tilantarve, sulatusvesien hallinta ja äänihaitat.
- Kiinteistön sähköliittymän ja sähköjärjestelmän kapasiteetti ja kunto voivat edellyttää muutoksia.
Poistoilmalämpöpumppu (PILP)
Poistoilmalämpöpumppu ottaa lämpöä talosta poistettavasta ilmasta ja hyödyntää sitä muun lämmityksen tukena. Se toimii siis päälämmitysjärjestelmää täydentävänä ratkaisuna, jonka käyttöönotto kannattaa selvittää joka tapauksessa.
Soveltuvuutta tukee
- Kiinteistö on monikerroksinen ja siinä on keskitetty koneellinen poistoilmanvaihto.
- Kauko-, maa- tai öljylämmitystä halutaan täydentää lämpöpumpulla.
- Tekniikka on vakiintunutta ja sopii monen muun lämmitysjärjestelmän kanssa käytettäväksi.
Soveltuvuutta voi rajoittaa
- Kiinteistössä ei ole koneellista poistoilmanvaihtoa tai koneellinen ilmanvaihto on varustettu lämmöntalteenotolla.
- Pienessä kohteessa poistoilmavirta ei riitä tuottamaan tarvittavaa lämmitystä.
- Ei yleensä sovellu rivitaloihin, joissa vesikiertoinen lämmönjako.
- PILP ei yksin riitä rakennuksen lämmittämiseen
Lämpöpumppuratkaisu palvelusopimuksella
Lämmitys voidaan hankkia myös palveluna. Palvelusopimuksella kiinteistö ostaa lämpöä tai lämmityspalvelua palveluntarjoajalta sen sijaan, että se itse investoisi kaikkiin lämmöntuotantoon tarvittaviin laitteisiin ja vastaisi niiden ylläpidosta. Lämmöntuotanto perustuu esimerkiksi lämpöpumppuun ja se voi palvella yhtä tai useampaa kiinteistöä.
Palvelumalli voi olla kiinnostava taloyhtiölle tai muulle kiinteistölle, koska se pienentää omistajan alkuinvestointia ja siirtää teknisiä vastuita palveluntarjoajalle. Vastapainona sopimukset ovat usein pitkäaikaisia. Palvelun kokonaiskustannukset, vastuunjako sekä sopimuksen päättymisen ehdot on tärkeä selvittää huolellisesti.
Palvelumallihankintaan ei ole yleisiä sopimusehtoja ja hankintasopimukseen sitoutuminen vaatii huolellista perehtymistä.
Palvelumallia harkitessa kannattaa selvittää ainakin nämä:
Palvelun sisältö ja vastuut
- mitä lämmitysratkaisuja alueella ja kyseiseen kiinteistöön on saatavilla palveluna
- mitä palveluun kuuluu ja mitkä tehtävät ja vastuut jäävät kiinteistön omistajalle
- miten määritellään lämmitysjärjestelmän laatutaso, esimerkiksi sisälämpötilojen ja lämpimän käyttöveden riittävyys ja lämpötilataso, sekä miten se on muutettavissa
- kuka tekee investoinnin ja omistaa lämmöntuotantoon tarvittavat laitteet
- kuuluuko laitteiston käyttämä sähkö ja muu ostoenergia palveluun vai maksaako kiinteistön omistaja ne erikseen
Kustannukset ja sopimusehdot
- mistä palvelun kokonaiskustannukset muodostuvat, millä perusteella palvelumaksu määräytyy ja miten se voi muuttua sopimuskauden aikana
- kuinka pitkä sopimuskausi on ja millä ehdoilla sopimus voidaan irtisanoa tai päättää
- mitä kustannuksia sopimuksen päättymisestä tai irtisanomisesta voi aiheutua
- mitä sopimukseen kuuluvalle lämmöntuotantojärjestelmälle, energiakaivolle tai muille rakenteille ja laitteille tapahtuu sopimuksen päättyessä ja kenelle ne jäävät
- millainen palveluntarjoajan taloudellinen ja tekninen kyky on vastata pitkäaikaisesta sopimuksesta
Toimi – näin teet kiinteistön lämmitysjärjestelmän uudistamisen
Kun kiinteistön lähtötilanne ja mahdolliset lämmitysratkaisut on tunnistettu, tarvitaan asiantuntijan tekemä selvitys päätöksenteon pohjaksi. Ratkaisua ei kannata tehdä yhden ominaisuuden tai hankintahinnan perusteella, vaan tarkastella kokonaisuutena kustannuksia, hyötyjä, riskejä ja vaikutuksia.
Mitä lämmitysratkaisujen vertailussa kannattaa huomioida?
- Kustannukset koko elinkaaren ajalta: investointi ja rahoitus, energia, huolto ja ylläpito sekä muut ratkaisuun liittyvät kustannukset.
- Tekninen soveltuvuus ja toimintavarmuus: miten ratkaisu sopii kiinteistöön ja kuinka luotettavasti se vastaa lämmitystarpeeseen.
- Käyttö, huolto ja vastuut: mitä järjestelmän ylläpito vaatii taloyhtiöltä ja mitä voidaan hankkia palveluna.
- Energiatehokkuus ja ilmastovaikutukset: miten ratkaisu vaikuttaa energiankulutukseen sekä lämmityksen ja sähkön tehontarpeeseen, E-lukuun ja päästöihin.
- Tulevaisuuden tarpeet: miten ratkaisu mukautuu esimerkiksi jäähdytyksen tarpeeseen tai muuttuviin energiatarpeisiin.
Mitä asiantuntijan tekemässä vertailussa selvitetään?
Kattava ja puolueeton asiantuntijaselvitys antaa taloyhtiölle kokonaiskuvan eri vaihtoehdoista. Siinä tarkastellaan ratkaisujen teknistä soveltuvuutta, kustannuksia ja ympäristövaikutuksia sekä sopimusehtoja taloyhtiön lähtötilanteen ja tavoitteiden pohjalta. Vaihtoehtoja vertaillaan samoista lähtökohdista, jotta päätös ei perustu vain yhden laitetoimittajan tarjoamaan ratkaisuun.
Jos kiinteistössä on tarvetta jäähdytykselle nyt tai tulevaisuudessa, asiantuntijaa kannattaa pyytää arvioimaan se osana lämmitysratkaisujen vertailua. Lämmitysratkaisu voi vaikuttaa siihen, millaisia jäähdytysratkaisuja kiinteistössä voidaan myöhemmin toteuttaa.
Vinkkejä asiantuntijaselvityksen tilaamiseen
- Määritelkää toimeksiannossa, mitä lämmitysratkaisuja halutaan selvittää ja mitä vertailun pitää sisältää.
- Kerätkää asiantuntijan käyttöön riittävät lähtötiedot kiinteistöstä, nykyisestä lämmitysjärjestelmästä, energiankulutuksesta, kiinteistössä tehdyistä ja tulevista korjauksista sekä tavoitteista.
- Varmistakaa, että selvityksessä vertaillaan eri vaihtoehtoja riittävän kattavasti ja tasapuolisesti eikä arvio rajaudu yhden laitetoimittajan tai palvelutarjoajan ratkaisuun tai tämän arvioon muista ratkaisuista.
- Pyytäkää suosituksia tai referenssejä vastaavista lämmitysratkaisujen vertailuista samankaltaisista kiinteistöistä.
- Sopikaa etukäteen, missä muodossa selvityksen tulokset, laskelmien lähtöoletukset ja suositusten perustelut esitetään kiinteistön edustajille.
- Varmistakaa, että myös eri vaihtoehtojen sopimusehtoja ja -sisältöjä vertaillaan.
Tekninen arviointi
Teknisessä arvioinnissa selvitetään, miten eri ratkaisut soveltuvat juuri kyseiseen kiinteistöön ja mitä muutoksia niiden toteuttaminen edellyttää. Arvioinnissa huomioidaan esimerkiksi nykyinen lämmitys- ja lämmönjakojärjestelmä, energiantarve sekä tekniset tilat ja muut toteutuksen reunaehdot.
Samalla arvioidaan tarvittavat muutokset ja vaikutukset muihin järjestelmiin. Esimerkiksi lämpöpumppuratkaisu voi edellyttää muutoksia kiinteistön sähköjärjestelmään tai sähköliittymään. Mahdollisuus liittymän kasvattamiseen on selvitettävä jakeluverkkoyhtiöstä. Myös lämmönjakoverkon ominaisuudet vaikuttavat lämpöpumppuratkaisun soveltuvuuteen.
Taloudellinen arviointi
Hankintahinnan ja käyttökustannusten lisäksi selvitetään esimerkiksi tarvittavien muutostöiden kustannukset, rahoitus sekä mahdolliset liittymis- ja irtautumismaksut ja saatavilla olevat tuet. (linkki: rahoituksen tietopalvelu)
Taloudellinen arviointi ja laskelmat tulee tehdä selkeästi ja läpinäkyvästi sekä riittävän pitkälle ajalle, esimerkiksi 20 vuodeksi. Näin vertailussa voidaan ottaa huomioon lämmitysratkaisujen kustannukset investoinnista käyttöön ja ylläpitoon. Laskelmissa on hyvä tarkastella myös, miten esimerkiksi sähkön ja kaukolämmön hintojen sekä korkojen muutokset vaikuttavat eri vaihtoehtojen kannattavuuteen.
Käytönaikaiset kustannukset riippuvat kohteesta ja sopimuksista. Esimerkiksi kaukolämmössä tarjolla voi olla erilaisia tuotteita, joissa energia- ja kiinteiden maksujen painotus vaihtelee. Taloyhtiön kulutusprofiili vaikuttaa siihen, mikä tuote on sille edullisin. Lämpöpumppuratkaisu voi puolestaan vaikuttaa sähkön siirtokustannusten nousuun tai suurempaan liittymätehoon, mitkä lisäävät kustannuksia.
Jos lämpöpumppuratkaisu on mahdollista hankkia palveluna ja tätä vaihtoehtoa halutaan tarkastella, palvelumallin kustannuksia verrataan taloyhtiön omaan investointiin. Vertailussa huomioidaan koko sopimusajan kustannukset sekä se, mitä investointeja, ylläpitoa ja muita tehtäviä palvelumaksuun sisältyy ja mitä tehtäviä ja kustannuksia mahdollisesti jää kiinteistön vastuulle.
Huolto, korjaukset ja vastuut
Eri lämmitysratkaisut eroavat siinä, millaista huoltoa ja korjauksia ne vaativat ja mistä kiinteistö vastaa itse. Vertailussa kannattaa selvittää ainakin:
- Mitä säännöllistä huoltoa järjestelmä vaatii ja kuka siitä vastaa.
- Millaisia korjaus- ja uusimistarpeita järjestelmän elinkaaren aikana voi tulla.
- Miten järjestelmän toimintaa seurataan ja onko etävalvontaa saatavilla.
- Mitä huolto-, valvonta- ja korjauspalveluja voidaan hankkia palveluna ja mitä ne maksavat.
Jos lämpöpumppuratkaisu hankintaan palveluna, selvittäkää, kuka omistaa järjestelmän eri osat ja vastaa niiden huollosta, korjauksista ja uusimisesta sopimuskauden aikana. Palvelujen sisältö ja taloyhtiölle jäävät tehtävät ja vastuut vaihtelevat, joten vastuunjako pitää selvittää osana vaihtoehtojen vertailua. Selvittäkää myös, onko palvelulla yksi kiinteistön omistajalle vastaava sopimuskumppani vai edellyttääkö palvelun käyttö asiointia useiden eri toimijoiden kanssa esimerkiksi vika- ja ongelmatilanteissa.
Ympäristövaikutukset
Myös ympäristövaikutukset arvioidaan kohdekohtaisesti. Suomessa sähköntuotanto on lähes fossiilivapaata. Kaukolämmön päästöt puolestaan vaihtelevat verkoittain sen mukaan, miten lämpö tuotetaan. Tuotannossa hyödynnetään yhä enemmän esimerkiksi hukkalämpöjä, sähköä ja uusiutuvia lämmönlähteitä. (laskurin linkki)
Lämpöpumppujen ympäristövaikutuksiin vaikuttaa niiden käyttämän sähkön tuotantotapa sekä kylmäaine mahdollisessa vuototilanteessa.
Toimintavarmuus ja häiriötilanteisiin varautuminen
Lämmitysratkaisuja vertailtaessa arvioidaan myös niiden toimintavarmuutta sekä sitä, miten lämmitys turvataan erilaisissa häiriötilanteissa. Häiriöitä voivat aiheuttaa esimerkiksi sähkökatkot, laiteviat tai lämmön tai muun energian toimitushäiriöt.
Arvioinnissa kannattaa selvittää vaihtoehtoina olevien lämmitysratkaisujen osalta ainakin:
- onko valittu lämmitystapa riittävä häiriötilanteissa, kuten pitkään jatkuvalla pakkasjaksolla
- miten lämmitys toimii järjestelmän tai sen osan vikaantuessa
- voiko lämmitysjärjestelmää ohjata ja valvoa etänä tai hankkia palveluna
- miten sujuvasti huolto, korjaukset ja varaosien saatavuus on järjestettävissä
- kenen vastuulla vikatilanteeseen reagointi on
- miten taloyhtiön asukkaita ja käyttäjiä ohjeistetaan vikatilanteen alkaessa ja sen päätyttyä
- mihin toimenpiteisiin on varauduttava toimintakatkon jälkeen, esimerkiksi järjestelmän käynnistyminen automaattisesti tai huollon toimesta
- onko mahdollisuus järjestää varalämmitystä lämmityksen turvaamiseksi häiriötilanteissa
- tietoturva
Miten lämmitystavan uudistamisesta päätetään?
Asiantuntijan laatima selvitys antaa taloyhtiölle tietoa vaihtoehdoista, mutta onnistuneen päätöksen tekemiseen tarvitaan myös taloyhtiön oma näkemys lämmitysjärjestelmän uudistamisen tavoitteista.
Kun vaihtoehdot on selvitetty ja hallitus on muodostanut perustellun ehdotuksen, asia viedään yhtiökokouksen päätettäväksi. Osakkailla tulee olla päätöksenteon pohjaksi ymmärrettävä kokonaiskuva ehdotetusta ratkaisusta, sen perusteluista, kustannuksista ja rahoituksesta, sopimusehdoista sekä keskeisistä hyödyistä, vaikutuksista ja riskeistä. Ennen yhtiökokousta taloyhtiössä voi olla tarpeen järjestää erillinen keskustelutilaisuus.
Kirkastakaa tavoitteet hankkeen esittelyä varten
Hankkeen tavoitteita kiinteistön hallituksen kannattaa tarkastella uudelleen, kun vaihtoehdoista, kustannuksista, sopimusehdoista ja riskeistä on saatu lisää tietoa. Käsitys siitä, mikä on taloyhtiölle mahdollista ja järkevää, on voinut muuttua matkan varrella.
Kaikkia tavoitteita ei välttämättä pysty saavuttamaan yhdellä toimenpiteellä. Siksi on tärkeä sopia, mitkä tavoitteet ovat tärkeimpiä, mistä voidaan joustaa ja millainen investointi on taloyhtiölle realistinen.
Tavoitteiden ja realististen vaihtoehtojen pohjalta hallitus voi muodostaa perustellun ehdotuksen yhtiökokouksen päätöksentekoa varten. Tavoitteet toimivat myöhemmin myös hankkeen onnistumisen mittapuuna.
Arvioikaa vaikutukset taloyhtiön talouteen ja asumismenoihin
Rahoitusratkaisu ja sen vaikutukset osakkaille on hyvä selvittää riittävän pitkälle ennen kuin hallitus vie ehdotuksen yhtiökokouksen päätettäväksi. Ennen päätöksentekoa tarvitaan tieto siitä, mitä hanke maksaa, miten se rahoitetaan ja miten valittu ratkaisu vaikuttaa taloyhtiön ja osakkaiden kustannuksiin myös investoinnin jälkeen pitkällä aikavälillä.
Kokonaiskustannuksiin vaikuttavat hankintahinnan lisäksi rahoituksen kustannukset sekä mahdolliset tuet. Asumismenoihin vaikuttavat jatkossa muun muassa lämmitysenergian sekä järjestelmän huollon ja ylläpidon kustannukset.
Päätöksenteon valmistelu palvelusopimusta varten
Mikäli kiinteistössä halutaan hankkia lämpö palveluna, päätös valmistellaan tavanomaiseen tapaan ja viedään yhtiökokoukseen päätettäväksi.
Hankkeen suunnittelu ja toteuttaminen
Yhtiökokouksen tekemän investointipäätöksen jälkeen lämmitysjärjestelmän uudistus etenee toteutukseen: yksityiskohtaiseen suunnitteluun, kilpailutukseen ja toteutukseen. Hallituksen ei tarvitse hallita hankkeen teknisiä yksityiskohtia, mutta sen tehtävänä on huolehtia, että suunnitteluun, kilpailutukseen, sopimuksen tekoon ja valvontaan käytetään riittävää asiantuntemusta. Hankkeelle on usein syytä nimetä vastuullinen projektipäällikkö, esimerkiksi valvoja tai tekninen isännöitsijä, joka vastaa uudistuksen läpiviennistä.
Suunnitteluvaiheessa hankkeelle määritellään selkeät tavoitteet ja mittarit, joilla toteutumista voidaan myöhemmin seurata. Tavoitteet voivat liittyä esimerkiksi energiankulutukseen, kustannuksiin, järjestelmän toimivuuteen ja sisäolosuhteisiin. Tarvittava mittarointi ja seurannan järjestäminen huomioidaan jo järjestelmän suunnittelussa.
Hankkeen aikana seurataan myös toteutuksen etenemistä, kustannuksia ja laatua. Järjestelmän käyttöönoton jälkeen mittareiden avulla voidaan arvioida, saavutettiinko hankkeelle asetetut tavoitteet.
Sopimusten sisältöön ja ehtoihin on perehdyttävä huolellisesti osana lämmitysratkaisun hankintaa, valitusta ratkaisusta riippumatta.
Hyvin suunniteltu toteutus auttaa hallitsemaan kustannuksia ja riskejä. Samalla varmistetaan, että lopputulos vastaa hankkeelle asetettuja tavoitteita. Asukkaita ja osakkaita on tiedotettava hyvissä ajoin työn etenemisistä ja vaikutuksista asumiseen. Takuuaikana tulee seurata järjestelmän toimintaa ja reklamoida puutteista ajoissa.
Miten lämmitysjärjestelmän toimivuudesta huolehditaan?
Säännöllinen seuranta, huolto ja tarvittavat säädöt varmistavat, että järjestelmä toimii suunnitellusti ja asumisolosuhteet pysyvät hyvinä. Samalla voidaan seurata, saavutetaanko uudistukselle asetetut tavoitteet.
Seuraa asumisolosuhteita ja kulutusta
Seuraa huonelämpötiloja, lämpimän käyttöveden toimintaa sekä energiankulutusta ja kustannuksia. Pyydä palautetta ja tietoja asukkailta. Heidän kokemuksensa auttavat havaitsemaan poikkeamia.
Huolehdi huollosta ja ylläpidosta
Huolla järjestelmää suunnitelmallisesti ja varmista, että huollon, seurannan ja mahdollisten korjausten vastuut ovat selvät. Hyödynnä tarvittaessa huolto- ja valvontapalveluja.
Säädä ja optimoi toimintaa
Uutta järjestelmää voidaan joutua säätämään todellisten käyttöolosuhteiden perusteella. Seuraa toimintaa erityisen tarkasti ensimmäisten käyttövuosien aikana ja hyödynnä takuuaika havaittujen puutteiden korjaamiseen.
Aineisto on tarkoitettu taloyhtiöille ja muille kiinteistönomistajille lämmitystavan ja lämmitysjärjestelmän uudistamisen tueksi. Aineiston tekemiseen ovat osallistuneet Energiateollisuus ry, Paikallisvoima ry, Kaukolämpöyhdistys, Kiinteistöliitto, Rakli ry, Kuntaliitto, Suomen Lämpöpumppuyhdistys ja Motiva Oy.