Automaation hankinta ja järjestelmän suunnittelu
Milloin on oikea hetki automaatiojärjestelmän hankintaan?
Kiinteistöautomaation avulla voidaan säästää energiaa ja parantaa asumismukavuutta. Markkinoilla on paljon erilaisia ja eri tasoisia järjestelmiä, ja vaihtoehtojen määrä voi tuntua suurelta. Taloyhtiön kannattaa pyytää hankintaan rohkeasti apua puolueettomalta asiantuntijalta. Osaavasta isännöitsijästä on asiaa harkitessa iso apu.Hankinnan sopiva toteutushetki riippuu valittavasta järjestelmästä. Esimerkiksi energiankulutukseen vaikuttavia IoT-palveluja voi asentaa ja ottaa käyttöön milloin vain, kunhan käytössä on tarvittava tiedonsiirtoratkaisu. Rakennuksen rakenteeseen asennettaville järjestelmille paras asennushetki on muun saneerauksen yhteydessä.
Automaatiojärjestelmän hankintaa tai laajennusta on hyvä miettiä ainakin linja- tai sähkösaneerauksen yhteydessä, jolloin valitaan järjestelmät ja laitteet vuosikymmeniksi eteenpäin. Tyypillisesti automaatiojärjestelmä lisää urakan kokonaiskustannuksia vain hieman, ja järjestelmä maksaakin itsensä nopeasti takaisin säästyneinä energiakustannuksina lisäten samalla käyttömukavuutta.
Ennen hankintaa on selvitettävä, vaatiiko halutun järjestelmän hankinta lupaa esimerkiksi taloyhtiöltä tai muulta taholta. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko on tässä hyvä apu. Kiinteistöautomaatiojärjestelmän hankintapäätöksen tekee taloyhtiö.
Päätöstä harkitessa kannattaa huomioida myös kotiautomaatioasiat, sillä huoneistojen ohjauksilla voidaan vaikuttaa myös koko taloyhtiön energiankulutukseen. Jos osakkaat ovat kiinnostuneita kotiautomaatiojärjestelmästä, heidän pitää kuitenkin hankkia se itse.
Monissa kodinkoneissa ja muissa kuluttajatuotteissa on jo automaatiota, ja käyttäjä voi liittää ne yhteen. Esimerkiksi pesukoneita tai pölynimureita voidaan ajastaa käynnistymään sopivana hetkenä tai valaistusta voidaan ohjata tilanteen mukaan. On syytä kuitenkin muistaa, että vakuutusyhtiöt edellyttävät monien kodinkoneiden olevan asukkaan valvonnassa käytön aikana.
Automaatio osana kiinteistön arvon kehittämistä
Kiinteistöjen tulevaisuutta suunnitellaan pitkäjänteisesti ja tulevat kunnossapitotyöt ovatkin usein tiedossa vuosiksi eteenpäin. Pitkän tähtäyksen suunnittelussa kannattaa miettiä, mitä ominaisuuksia rakennukselta tulevaisuudessa halutaan ja mihin suuntaan sitä kehitetään. Tavoitellaanko rakennuksen tekniikan ja olosuhteiden kehittämistä ja parantamista vai kenties ylläpitoa nykyisellä tasolla. Vai halutaanko välttää korjauksia lähivuosina ja mahdollisesti maksaa kustannukset kohonneina ylläpitokustannuksina myöhemmin?Automaatio on hyvä apuväline kiinteistön kehittämisessä. Hankinta on aina kustannus, mutta järjestelmät maksavat itsensä takaisin ja hyödyt voivat olla moninaiset. Jos tavoitteena on energiansäästö ja asumisen helppous, automaatiosta on varmasti apua. Saneerauksia kannattaa suunnitella pitkäjänteisesti ottaen huomioon myös tulevaisuuden mahdollisuudet.
Vaikka kiinteistöautomaatioratkaisua ei hankittaisi vielä seuraavan korjaustyön yhteydessä, kannattaa tekniset ratkaisut valita niin, että ne mahdollistavat järjestelmien yhteen liittämisen myöhemmin. Kokonaisvaltaista automaatioratkaisua ei myöskään tarvitse hankkia kerralla, vaan järjestelmää voidaan rakentaa myös osissa, jolloin kustannukset jakaantuvat useammalle vuodelle. Muista siis huomioida automaation mahdollisuudet osana taloyhtiön pitkän tähtäyksen suunnitelmaa.
Kiinteistöautomaatiojärjestelmän hankintapäätöksen tekee taloyhtiö. Jotta päätös saadaan tehtyä ja hankintaa vietyä eteenpäin, taloyhtiön osakkailla täytyy olla tarpeista yhteinen näkemys. Osakkailla on harvoin kokonaisvaltaista osaamista talotekniikasta ja eri vaihtoehdoista, joten asiantuntijalta on hyvä pyytää apua jo projektin alussa. Energiansäästön kannalta asukkaiden, osakkaiden ja ylläpitohenkilökunnan on tärkeää tietää, mihin energiaa kuluu ja miten kulutukseen voi vaikuttaa. Sama pätee automaatiojärjestelmien muihin hyötyihin.
Eri vaihtoehtojen selvittäminen
Ennen järjestelmän suunnittelua ja hankintaa pitää miettiä, mitä tarpeita rakennuksen käyttäjillä on ja voiko automaation avulla vastata niihin. Tarpeita voivat olla esimerkiksi energiansäästö, kiinteistön ylläpidon helpottaminen tai viihtyvyyden, mukavuuden tai hyvinvoinnin lisääminen.Mieti, mikä on rakennuksen nykyinen kunto ja mihin tarkoitukseen sen eri tiloja käytetään. Mitä toimintoja on jo automatisoitu ja mitä voitaisiin automatisoida? Ota huomioon myös järjestelmän tulevat muutos- ja laajennustarpeet. Tulevat remontit ja asukkaiden ikääntyminen voivat tuoda esiin uusia tarpeita, joihin on hyvä varautua jo järjestelmää suunniteltaessa. Myöhemmin tehtävät muutokset, laajennukset ja korjaukset nostavat myös kustannuksia. Hyviä kuvauksia eri mahdollisuuksista saat alan toimijoilta.
Ennen suunnittelua kannattaa selvittää myös, ovatko osakkaat kiinnostuneita kotiautomaatiojärjestelmän tuomista hyödyistä ja samalla valmiita maksamaan niistä. Asukkaille on hyvä jakaa tietoa järjestelmien mahdollisuuksista ja kustannuksista. Toiveita voi selvittää esimerkiksi asukaskyselyllä. Kotiautomaatiosta osakkaiden täytyy kuitenkin yleensä tehdä sopimukset erikseen.
Useita automaatioratkaisuja on mahdollista ostaa myös palveluna, eikä järjestelmää tarvitse aina omistaa itse. Palveluna ostaminen saattaa tulevaisuudessa myös yleistyä, kun järjestelmät kehittyvät ja käyttö monipuolistuu.
Vaihtoehtoja punnitessa tulee aina selvittää myös tarvittavat lupa-asiat ja sopia, kenen kunnossapitovastuulle hankittavat järjestelmät kuuluvat. Apua saa taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Suunnittelijan valinta ja rooli
Onnistunut hanke alkaa huolellisesta suunnittelusta, eikä suunnitteluvaiheesta kannata tinkiä. Kiinteistöautomaation suunnittelijoilta vaaditaan kokonaisuuden hallintaa. Suunnittelijoilta edellytetään osaamista järjestelmän mitoituksesta, asennuksesta, toiminnasta ja huollosta sekä visioita tulevaisuuden mahdollisuuksista.Projektissa tarvitaan monen alan suunnitteluosaamista: sähkö, LVI ja automaatio.
Suunnittelijoiden lisäksi hankkeeseen tarvitaan suunnittelun valvoja ja suunnittelua koordinoiva asiantuntija, josta käytetään tässä termiä integraattori. Hänen tehtävänään on ottaa kokonaisvastuu talon teknisistä järjestelmistä ja toimia muiden suunnittelijoiden, urakoitsijan ja osakkaiden linkkinä koko hankkeen ajan. Integraattorin on hyvä pysyä mukana hankkeen alusta loppuun asti ja vielä takuuajan aikana.
Integraattorina voi toimia kuka vain kohteen taloteknisistä suunnittelijoista, kunhan hänellä on kokonaisvaltainen näkemys uusien järjestelmien mahdollisuuksista ja siitä, miten käyttäjä saa niistä parhaiten hyödyn irti. Onnistunut suunnittelu edellyttää tiedon jakoa ja yhteistyötä eri tahojen kesken – esimerkiksi arkkitehdin ja suunnittelijoiden kannattaa olla tiiviissä yhteistyössä keskenään jo hankkeen alusta alkaen.
Suunnittelun vaiheet
Hankkeen suunnittelu aloitetaan tarvekartoituksesta, jossa perustellaan hankkeen tarpeellisuus, selvitetään hankittavan järjestelmän laajuus ja arvioidaan hankkeen kustannukset ja hyödyt. Tärkeää on määritellä hankinnan tarpeet ja tavoitteet: mitä hyötyjä ja toimintoja hankinnalla tavoitellaan? Kokoa ajatuksesi yhteen ja laadi järjestelmästä alustava toimintokuvaus. Voit täydentää sitä myöhemmin yhdessä asiantuntijan kanssa.Apuna toimintokuvauksen tekemiseen voit käyttää Motivan tarkistuslistaa. Sen avulla on mahdollista kiteyttää hankinnan tarpeet ja miettiä, mitä toimintoja automaatiolta halutaan. Myös hankkeen realistinen toteutusaikataulu on hyvä määritellä. Hankintaa voidaan jakaa osiin ja hankkia osa järjestelmästä heti aluksi, ja osa vasta myöhemmin.
Toimintokuvaus auttaa laitteiden ja järjestelmien hankinnassa ja tarjousten pyytämisessä sekä lopputuloksen arvioinnissa. Eri toimintojen lisäksi on hyvä kuvata myös nykyisten järjestelmien tiedonsiirtotavat ja toiveet järjestelmien integroinnista. Tärkeää on, että talon asukkaiden tarpeet ja toiveet nyt ja tulevaisuudessa kirjataan tarkasti ylös.
Eri mahdollisuuksista kannattaa keskustella myös järjestelmä- ja laitetoimittajien kanssa. Kysele eri järjestelmien eduista ja hyödyistä ja pyydä kommentteja laatimaasi kuvaukseen. Muista, että koko järjestelmää ei tarvitse hankkia kerralla.
Toimintojen suunnittelussa hyödyksi voi olla niin kutsuttu toiminnallisuuskartoitus, jossa eri toiminnot taulukoidaan ja merkitään, mitkä toiminnoista liitetään toisiinsa.
Toimintokuvauksen valmistuttua suunnittelu on hyvä aloittaa miettimällä, millaisia ominaisuuksia rakennukselta halutaan. Voit pyytää suunnitelman esimerkiksi energiatehokkaimmasta, mukavimmasta ja edullisimmasta ratkaisusta. Kustannuksia voi vertailla hankintahinnan tai esimerkiksi viiden vuoden kokonaiskustannusten perusteella. Taloyhtiön jäsenillä on harvoin kokonaisvaltaista osaamista talotekniikasta ja eri automaatioratkaisuista, joten asiantuntijasta voi olla iso apu.
Tarvekartoituksen jälkeen tehdään hankesuunnitelma investointipäätöksen pohjaksi. Siinä määritellään hankkeen laajuus sekä laatu-, kustannus- ja aikataulutavoitteet.
Hankesuunnittelun jälkeen on vuorossa luonnossuunnittelu. Sen hyväksymisen jälkeen aloitetaan toteutussuunnittelu, jossa laaditaan hankkeen tarjouslaskentaan vaadittavat asiakirjat. Tässä vaiheessa on muistettava hankesuunnittelun yhteydessä sovitut asiat. Suunnitelmassa voidaan tehdä tarvittavat varaukset myös myöhemmin käyttöönotettaville toiminnoille.
Tyypillisesti jokaisen suunnitteluvaiheen lopuksi pidetään suunnittelukatselmus, jossa suunnitelmat hyväksytään sellaisenaan tai sovituin muutoksin. Katselmuksen tuloksena syntyvä suunnitteluaineisto toimii seuraavan suunnitteluvaiheen pohjana. Kaikkien suunnitteluvaiheiden valmistuttua valitaan järjestelmätoimittaja. Integraattori huolehtii järjestelmien yhteen liittämisessä tarvittavien tietojen siirtämisestä laite- ja järjestelmätoimittajien käyttöön.
Järjestelmän suunnitteluun voi saada tukea standardeista ja ST-korteista.
Vinkkejä suunnitteluun
Ennen suunnitelman tilaamista asukkaan on syytä selkeyttää itselleen, mitä vaatimuksia ja toiveita järjestelmälle on. Ammattitaitoinen suunnittelija toteuttaa suunnitelmat halutulla tavalla, kunhan asiakas tietää mitä on tilaamassa ja osaa määritellä toiveet. Vaatimuksia ja toiveita voi toki täsmentää yhdessä suunnittelijan kanssa. Tutustuminen etukäteen erilaisiin teknisiin ratkaisuvaihtoehtoihin antaa näkemystä ja voi selkeyttää ajatuksia oman projektin vaatimuksista.Suunnitteluvaiheessa on hyvä olla mukana sopiva määrä kunnianhimoa. Lopullinen järjestelmä voi olla korkeintaan niin hyvä kuin mitä on tilattu, joten sopiva tason nostaminen suunnittelun alkuvaiheessa voi johtaa arvioitua parempaan lopputulokseen.
Hankkeen läpivientiä sujuvoittaa, jos avainhenkilöt pysyvät samana hankkeen alusta hankkeen päätökseen ja takuuvaiheeseen asti. Esimerkiksi suunnittelijan vaihtuminen kesken hankkeen lisää tiedonkulkuongelmien riskiä. Suunnittelijan mukanaolo myös käyttöönoton ja takuuajan aikana edesauttaa saamaan suunnitellut ominaisuudet onnistuneesti käyttöön.
Suunnitteluvaiheessa on syytä kiinnittää huomioita järjestelmien huollettavuuteen. Laitteet on sijoitettava helposti saavutettaviin paikkoihin. Järjestelmiin kannattaa mahdollisuuksien mukaan hankkia itsediagnostiikkaohjelmistot.
Jos rakennuksesta on saatavilla digitaalinen tietomalli eli niin kutsuttu BIM-malli (Building Information Modeling), automaatiojärjestelmän tiedot liitetään myös siihen. Malli sisältää rakennuksen mitat ja tekniset tiedot, joita voidaan hyödyntää ylläpidon yhteydessä.
Tietoja kiinteistöautomaatiojärjestelmien suunnittelijoista, urakoitsijoista, asentajista ja integraattoreista saa hankkeen yhteistyökumppaneiden sivuilta. Rakennusautomaation osaajat voivat ilmaista asiantuntemuksensa vapaaehtoisilla pätevyyksillä.
Järjestelmän valinta
Tarjouksia kannattaa vertailla huolellisesti yhdessä suunnittelijan kanssa. Toiminnallisuuksien lisäksi kannattaa vertailla myös järjestelmän käyttöön liittyviä seikkoja ja sopia kunnossapitovastuista. Selvitä, sopivatko tarjotut järjestelmät yhteen ja varmista, ettei niissä ole turhia päällekkäisyyksiä. Selvitä myös, tarjoaako järjestelmätoimittaja huolto- ja ylläpitosopimuksia. Tällöin järjestelmää korjaa ja huoltaa taho, joka tuntee kohteen talotekniikan jo entuudestaan.Huomiota kannattaa kiinnittää myös varaosien saatavuuteen, valmistajan takuuehtoihin ja tukimahdollisuuksiin sekä asentajille ja urakoitsijoille tarjottavaan koulutukseen. Näin järjestelmä palvelee mahdollisimman pitkään, eikä sitä jouduta uusimaan esimerkiksi puutteellisen tuen takia.
Myös tietoturvavastuista on hyvä sopia jo suunnitteluvaiheessa ja kirjata tärkeimmät asiat myös sopimuksiin. Tietoturva kannattaa ottaa huomioon myös ylläpidon palvelusopimuksissa. Esimerkiksi mittausjärjestelmä voidaan joutua jossain vaiheessa vaihtamaan, joten selvitä myös kuka omistaa mitatut tiedot.
On hyvä myös arvioida, onko yritys vakavarainen toimija, joka pysyy toiminnassa vielä vuosien kuluttua. Yrityksen rekisteröintitaustasta ja mahdollisista veroveloista voi etsiä tietoa Yritys- ja yhteisötietojärjestelmän verkkosivuston kautta. Myös Suomen Tilaajavastuu Oy:n kuluttajille tarkoitettu Zeckit-palvelu auttaa löytämään luotettavia toimijoita.
Urakoitsijan valinta
Automaatio vaatii yleensä erityisosaamista myös urakoitsijalta. Urakoitsijan omat asentajat ovat hyvin perillä omien laitteidensa asennuksesta, mutta eri toimittajien laitteita yhdistettäessä on hyvä varmistaa järjestelmän toimivuus kokonaisuutena. Yhteensovittaminen on helpompaa, jos laitteet ja järjestelmät käyttävät samaa teknologista pohjaa. Pienissä kohteissa automaatiourakka on usein sisällytetty joko sähkö- tai LVI-urakkaan. Jos urakoitsijalta ei löydy automaatio-osaamista, työ tehdään alihankintana. Sekä suunnittelu- että urakkasopimuksiin kannattaa liittää ehto, jossa suunnittelija tekee luovutusvaiheessa järjestelmälle täyden tarkastuksen.Lisää aiheesta:
Tarkistuslista taloautomaation hankintaan – täytettävä (pdf) (502.8 KB)
Päteviä urakoitsijoita löytyy Henkilö- ja yritysarviointi SETI:n haulla sekä Löydä sähkömies -palvelusta: